不動産売却時のポイント｜徳島で不動産売却なら「株式会社賀川興産」へ

物件所有者にとって、不動産は大切な資産です。
その資産を売るのですから、誰もが「失敗したくない」「できれば高く売りたい」と考えるのが当たり前。
そのためには信頼できる業者を見つけて、手数料や売却時に必要な物を揃え、ベストな方法を選ぶ必要があります。

徳島の「株式会社賀川興産」が、不動産売却に役立つノウハウやポイントをご紹介します。
不動産の売却で後悔しないために、ぜひご一読ください。

このような不動産会社には注意！

不動産売買では専門的な知識に加えて、取引をスムーズに進めるための交渉力やネットワーク、経験なども必要です。
まずは、信頼できる業者を見つけることが肝心。業者選びのミスは、大きな失敗につながりかねません。以下のような点に注意して、慎重に業者を選びましょう。

最初に経費が必要？

不動産売買で不動産会社に対して支払いが必要になるのは、基本的に取引が成立したあと。不動産業者は成功報酬で取引を行うのが一般的です。
しかし、「広告料」「看板代」という名目で先に経費を請求してくる業者もあります。

たしかに物件を宣伝するには費用がかかります。
ただ、真っ先にこういった経費を請求するということは、その業者が「お金をかけて広告を打たなければ売れない」ということです。不動産取引を成功に導くためのノウハウを持っていない可能性が高いので気をつけましょう。

お客様のご要望をきちんと聞かない

不動産を売りたいと思った背景や目的は、お客様によって千差万別。とにかく早く売ってしまいたいお客様もいれば、時間がかかっても高く売ることを優先したいお客様もいます。
ただ、不動産業者の利益と、お客様のご要望がいつも一致するとは限りません。

なかには自社の利益を優先するために、お客様のご要望を聞かずに取引を強引に進めようとする業者も。満足できる結果を得るためには、話をきちんと聞いてくれて、お客様のご要望を最優先してくれる業者を選ぶことが大切です。

情報を公開してくれない

より多くの人の目に物件が触れると、それだけスムーズに、より有利な条件で取引できる可能性が高くなります。
そのため、私たち不動産業者は通常、REINS（不動産会社専用の物件登録・検索ネットワーク）にお客様の物件を登録し、物件情報を広く公開します。

しかし、情報公開を行わず物件を囲い込んでしまう業者もいます。これはお客様の利益より、業者側の利益を優先している証拠。業者選びの際は、情報公開してくれるかどうかをチェックしましょう。

販売活動を行わない・取引実績が少ない

「高く」「早く」物件を売るためには、業者の積極的な販売活動が欠かせません。販売活動には、チラシ、新聞広告、ホームページなどへの掲載、電話での営業やポスティングなど、いろいろな方法があります。
こういった販売活動を積極的に行っていない業者では、「高く」「早く」売れる可能性は低いと言えるでしょう。

また、販売活動の有無に加え、業者の取引実績も重要なポイント。
特に、賃貸物件の紹介をメインで行っている業者だと、売買取引の経験が少ないケースが多いため注意しましょう。

販売活動を行わない・取引実績が少ない

説明がわかりにくい

不動産の売買取引ではたくさんの専門用語が登場します。それをわかりやすくご説明し、お客様にご納得いただくことも不動産業者の大事な役割。もちろん、メリットだけではなく、デメリットについてもきちんと説明する必要があります。

説明内容を理解しないまま取引を進めてしまうのは、トラブルのもとになりかねません。そのためメリットばかりを強調したり、説明がわかりにくいといった業者には要注意。きちんとデメリットについてもわかりやすく説明してくれる業者を選びましょう。

不動産取引の許可・免許をチェック

不動産会社が土地や建物の売買や仲介、賃貸といった不動産の取引を行うには、不動産免許が必須です。
しかし、免許を所有しない「ブローカー」と呼ばれるような怪しい業者も存在します。安心して取引を任せるために、業者選びの際は不動産免許の有無を確認しておきましょう。

不動産売却にかかる費用

不動産売却時に売り主が負担する費用は、以下の通りです。

1：登記費用	ローンが残っている場合などに必要な抵当権抹消登記費用です。
2：仲介手数料	売却を依頼した不動産業者に対して支払う手数料です。
3：印紙代	売買契約書に貼付する印紙代です。
4：書類取得費用	役所で証明書などを取得する際にかかる発行手数料です。
5：測量・解体費用など	契約条件によって要・不要、金額が異なります。
6：譲渡税	売却後に必要になる場合があります。

仲介手数料の価格

仲介手数料に明確な金額は決められていませんが、「宅地建物取引業法」という法律によって高額になりすぎないよう段階的に上限が決められています。ここでは速算式に当てはめて、その料率を見ていきましょう。

売買価格（税抜き本体価格）	料率
200万円以下の場合	5％＋消費税
200万円超400万円以下の場合	4％＋2万＋消費税
400万円超の場合	3％＋6万＋消費税

売買価格（税抜き本体価格）	料率
200万円以下の場合	5％＋消費税
200万円超400万円以下の場合	4％＋2万＋消費税
400万円超の場合	3％＋6万＋消費税

仲介手数料の計算例(速算式)

上記をもとに計算した場合、各売却額の仲介手数料は以下のようになります。

売買価格（税抜き本体価格）	手数料
150万の場合	7.5万+消費税0.75万＝8.25万
300万の場合	12万＋2万+消費税1.2万＝15.2万
3000万の場合	90万＋6万+消費税9.6万＝105.6万

売買価格（税抜き本体価格）	手数料
150万の場合	7.5万+消費税0.75万＝8.25万
300万の場合	12万＋2万+消費税1.2万＝15.2万
3000万の場合	90万＋6万+消費税9.6万＝105.6万

譲渡税について

課税譲渡所得（売却益）が生じた場合は、所得税・住民税がかかります。

なお、一定の要件を満たす居住用不動産については、最高3,000万円までの特別控除・低率分離課税などの軽減税率が適用されます。国税庁のホームページに詳細が掲載されていますので、そちらも併せてご確認ください。

課税譲渡所得の計算式
課税譲渡所得＝譲渡価額－取得費－譲渡費用－特別控除

納める税金の計算方法
「課税譲渡所得」に所有期間に応じた税率をかけたものが、納める税金の金額となります。

区分	判別方法	税率
長期譲渡所得	譲渡した年の1月1日において所有期間が5年を超えるもの	20％（所得税15％、住民税5％）
短期譲渡所得	譲渡した年の1月1日において所有期間が5年以下のもの	39％（所得税30％、住民税9％）

区分	判別方法	税率
長期譲渡所得	譲渡した年の1月1日において所有期間が5年を超えるもの	20％（所得税15％、住民税5％）
短期譲渡所得	譲渡した年の1月1日において所有期間が5年以下のもの	39％（所得税30％、住民税9％）

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